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信件标题: 学府花园小区开发商的问题
信件内容:

        1、学府花园小区物业管理费多项重复收费:物业公司收费项目为:(1)管理费每月0.88元/平方;(2)电梯综合费(电梯运行、维修、年检费)每月0.23元/平方,此项属于重复收费。(3)公摊电费20元/月,该小区360户全年共收86400元,而从供电所查询到该小区公共设施实际支出电费每年不足1万元,多收业主7万多元。物业公司自行确定物业费收费标准,未与业主委员商定,也未与业主签订任何服务协议。天价水费,居民用水价格高达3.6元一立方;水费收缴应该归自来水公司管理。大厅广告牌打广告的收费,未纳入统一开支核算,未向业主分配。业主使用大厅电子显示屏,物业按照100元一天收费,且无任何票据,所收资金归物业人员所有,属于乱收费。

        2、镇巴府花园小区四通房地产开发公司违规向业主收测绘费。学府花园小区共360户,开放商向每户收取500元测绘费,据了解测绘费应该由开放商支付,但是却向业主收测绘费,违规收取360户业主的测绘费共计18万元。房地产公司仅将30%的首付资金向业主开了收据或者增值税发票;70%的资金未开增值税发票。未开增值税发票的部分存在偷税漏税漏税,而且这笔资金巨大。漏税漏税部分占房款的70%。开发商将地下车位准备出售,两个月有余,不准小区车辆进入地下车位。小区车辆无处停放,为此,请求尽快将地下车位让业主停车,避免在育才幼儿园路段随意停放车辆,造成交通不畅。房屋维修基金每户一万二三,小区合计几百万元是否全部上交房管所专户管理,值得查证,应汇总核对业主票据。所有户型房屋面积全部增加,公摊面积及套内面积有猫腻,有待核实公摊面积及套内面积。


信件编号: xx181216477 写信时间: 2018-12-16 14:15:17
回复单位: 镇巴县政府
回复内容:

现将相关情况回复如下:

一、 关于镇巴县四通物业公司存在的问题

         1、物业服务重复收费的问题:根据调查,学府花园小区收费是根据《陕西省住宅小区物业服务指导标准》和《陕西省物业服务收费管理实施办法》(陕价服发〔2014〕85号)指导收费标准执行,该公司物业管理资质为三级,结合本地实际情况,该小区的服务等级定为三级,指导价为0.9元/㎡,该公司按0.88元/㎡收取。另外收取了3~17层0.2元/㎡、18~32层0.23元/㎡的电梯及消防综合费管理。因小区住户尚未完全入住,且前期装修阶段对电梯配件磨损非常大,电梯公司只负责投入使用后一年内(2016年6月25日--2017年6月25日)保修,一年后维修费用自理。在电梯交付使用一年后,四通物业公司委托了专业的维保单位每月定期对电梯进行保养、检查2次,2018年支付电梯维修费共计79000元;消防管理目前支付费用高且管理难度较大,根据相关规定消防必须由具有资质的单位进行维保,因本县尚无具有消防维保资质的单位,外地维保单位又觉得镇巴县地处偏远,出现紧急情况无法按规定时间到达现场,所以拒绝承保,最终经过多方联系,选择了西安的“陕西仪革电子科技有限公司”承担消防维保,每年维保费用达3万元。小区每套住宅室内各房间都设计有烟雾报警器,在房屋装修时因很多住户私自拆下丢弃或被油漆污染损坏,导致后期该公司又根据消防要求进行了大量消防器材更换。该小区目前业主委员会尚未成立,前期公共设施设备的物业维修费用无法申请专项维修基金支付,故该公司参照本县其他高层住宅小区和汉中市部分高层住宅小区的管理模式,核定收取的费用用作为电梯、消防专项费用,上述所产生的电梯维修费和消防设施更换费用也是从该费用中列支,未纳入物业公司的营业服务收入。

         2、公摊电费问题:经核实,2018年四通物业公司向每户预收公摊电费240元。该费用全部用于小区公共设施设备用电费用,电力公司是以小区总表计价,各设施设备用电均安装有分表。2018年1~3月是由四通物业公司充值电费,公共用电量为30512度(不含小区两台变压器损耗),从4月起将部分住户用电移交电力公司,供电公司计算电费时是以总表计量,然后减去住户电表余额(电力局通过远程统计),剩余部分全部计入设施设备公摊用电(含变压器损耗),4~7月共交电费51784.15元,导致了公摊电费过高。经与供电公司协商,7月15日起将公共部分用电全部移交电力公司,移交之后变压器的损耗全部由电力单位承担,楼宇亮化由市政站接管,7月15日~12月15日总用电量为42960度,即:全年共产生公摊电费为:(30512+42960)×0.5109元/度+51784.15=89320.99元,按目前入住330户分摊每户应承担270.67元,实际预收240元,不足部分暂由四通物业公司垫付,移交前的楼宇亮化照明电费10231.28元应分摊还未进行分摊部分也由该物业公司垫付,共计垫付电费资金约20352.27元。该公司预计2019年元月初将2018年公摊电费明细向业主进行公示。同时,与电力局移交后,为了降低公共用电费用,该公司于2018年11月将楼梯内的声光控照明灯加装了触摸开关,减少了浪费,后期公共电费将一定程度下降,根据7~12月用电统计,月用电量约8000~9000度,预测以后户均每年分摊电费约150元左右。

         3、公司自行确定物业费收费标准问题:经核实,该物业公司在介入小区前期物业管理前,已咨询过县物价局,物价局回复此类商住小区均执行省物价局指导价格,并可结合当地物业环境、服务质量、服务成本等因素浮动调整。该公司根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》(陕价服发[2014]85号)确定了物业服务价格,且低于指导收费标准。据了解,该小区目前尚未成立业主委员会,因此,无法与业主委员会商定,待成立了业主委员会后可协商收费标准问题。

         4、天价水费问题:经核实,业主反映小区水费3.6元/m3与实际不符。根据镇巴县物价局关于镇巴县城区居民生活用水实行阶梯价格制度的通知(镇价发[2018]13号),该小区合表用户按照每立方米2.85元执行收费。该小区内设有男、女公共厕所各一个,公共用水龙头2处,未另行收取公摊水费,再加小区的供水总表与各住户的分表总和存在较大的误差(住户分表汇总远远大于总表用量),因此将水费暂时调整为3.5元/m3;另外小区居民用水进行了二次加压,无负压供水设备24小时不间断工作,原设计该套设备共2台电机,工作时均全负荷运行,只要其中一台出现故障就会造成全部停水,2017年曾因电机工作时间过久无法停止散热,导致供水压力不足,为此该公司又增加了两台电机,目前是4台电机轮流间歇性工作,2018年未再出现故障。以上所产生的费用均从代收水费专款中支付,经统计2018年1月1日至2018年12月24日已收水费69836元, 2018年1月至2018年11月共向自来水公司上交水费62959.59元,预收水费剩余6876元,需交2018年12月的水费,住户水表的剩余金额共计约为16000元,目前水费处于亏损状态。

         5、小区大厅灯箱广告收费的问题:经核实,该小区大厅设有灯箱广告,大多是企业赞助安装的,现主要用于小区公共提示标语宣传等公益性广告内容,也有两个作为商业广告使用,2017年收入仅够灯箱用电和日常维修开支,所以该笔费用未纳入物业统一收支,故未向业主分配。

         6、小区大厅电子显示屏收费问题:经核实,该小区大厅安装的电子显示屏,是物业公司进驻后为了播放通知等自行筹资5万多元安装,平时主要用于播放装修管理规定、消防视频、停水、停电等通知,也有应业主请求,乔迁时为其播放乔迁喜讯,自愿交纳100元使用费,所收取的使用费用于显示内容制作费和门口充气拱门的看护费,不以盈利为目的,也非强制要求。该公司表示,如果业主对这部分费用依然存在分歧意见,以后该显示屏仅做为公益宣传和通知提示用。

二、 关于四通房地产开发公司存在的问题

         1、关于收取测绘费的问题:经核实,学府花园小区(一期)共有360套住房,已于去年全部销售完毕。该公司已于2018年4月18日开始,向国土局下属单位不动产登记局申请分批为购房户办理不动产登记证书,在办证收取资料及工本费的过程中,按不动产局办证的相关规定,将小区的实际用地面积分摊到全部住户名下,且由不动产登记局委派具备相应资质的测绘机构负责测绘分割到户,然后在产权证书上载明。根据镇巴县国土规划勘测队《关于房屋不动产权登记时房产测绘收费的通知》要求,该公司在为购房人办理不动产权登记证书时,代国土规划勘测队向每户收取500元土地用地面积测绘费,在办证时如数解缴到勘测队,该队按各批次办证的总户数向四通房地产开发公司开据了统一的正式发票。有关房屋产权面积的测绘,四通公司委托了镇巴恒创测绘科技有限公司进行了测绘,费用由公司统一支付,未向商户收取房屋产权面积测绘费。

         2、信件中反映该公司只给业主开了30%的首付发票,70%房款未开增值税发票而偷税漏税的问题:经核实,该公司给购房人开具30%的首付发票,原因是绝大部分购房户选择剩余70%房款采取按揭或住房公积金贷款支付。截止目前,已经办理了房屋不动产登记证的近120户业主已全额开具票据,剩余业主开具了总房款60-80%数额不等的增值税发票,该公司反馈原因为未办理不动产登记证的业主还涉及到最终产权面积与原预售面积之间的差异要多退少补的问题,需重新核算业主应缴纳的契税和维修基金的数额,待账务核算清楚,然后再将各业主剩余部分房款的增值税发票全部开出。在办理不动产登记证书时,须将增值税发票、契税发票和维修基金票据连同其他办证所需资料一并交不动产登记部门核查无误后,才能办理房屋不动产登记证书,所以该公司为方便办证,发票开出后暂未交给业主本人。经了解,税务部门每年都会到该公司进行核查,暂未发现偷税漏税违法情况。

         3、所反映开发商将地下车位准备出售问题:经核实,该小区负一层设计为设备用房和地下车库,设计停泊车位50多个,该部分建筑面积不属于公摊面积,地下车库由建设单位拥有独立产权和处置权。2016年至2018年8月前该公司为方便住户装修房屋和运输材料,将地下停车场对业主免费开放,现已出现地下室墙、柱及灯具多处损坏和污染、消防箱被破坏等情况。当前装修接近尾声,公司将地下室的车辆清除,投入了30多万元进行了全面翻新施工,目前部分设备还没安装完毕,所以暂未投入使用。加之近期我县重点项目沿山公路正与该小区北侧的道路连接贯通,施工期间该段地下车库无法进出,所以该公司决定待沿山道路全面贯通后再投入使用。届时,无论是租还是售,该公司表示将优先满足小区业主。

         4、房屋维修基金是否上缴专户管理问题:经核实,该公司是根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定,按县人民政府房地产行政主管部门确定的依房屋总价款多层2%、高层3%比例收取,其收取的维修基金已全部交县住建局住房保障中心维修基金专款账户管理一户一票,且在办理产权登记证时必须先交清维修基金和契税,再将交费票据交给不动产登记部门作为办证的存档资料,该公司不予留存。

         5、关于房屋公摊面积问题:在申请办理商品房预售许可证时,该公司须向县住建局下属单位县保障性住房管理中心提供房屋面积测算报告,同时委托具有测绘资质的第三方根据施工设计图纸并结合现场勘察(主体结构施工阶段)进行测算,计算出房屋面积。测算报告与实际测算一致,由县住建局核发《商品房预售许可证》。经核实,该公司在预售过程中是按此测绘面积与买受人签订的《商品房买卖合同》,合同第五条第1项约定了面积差异的处理方式,房屋竣工后,该公司再次委托具有测绘资质的单位,根据房屋竣工后的实地实测实量,进行最终产权测绘,得出的测绘结果为业主不动产登记的产权面积,与办理预售时的面积存在一定差异,但在标准范围之内。据四通房产公司反馈:业主也可自己委托具有相关资质的测绘单位根据相关规定进行测算,如确有问题,该公司可按相关规定处理和差价补偿。

         汉中市四通房地产开发有限责任公司和镇巴县四通物业服务有限责任公司在小区的开发建设以及售后物业服务方面确实还存在着一些管理不规范和信息公开不及时、服务不到位等方面的问题,县住建局于2018年12月30日向该公司下发了整改通知,限期一个月整改到位。欢迎广大业主监督,提出合理建议和意见,与开发公司和物业公司加强交流沟通,及时化解矛盾,维护居住环境,保障群众权益。

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